Encore de belles décotes sur le prix des SCPI, Actualité

Acquérir une SCPI avant une augmentation du prix de ses parts est toujours une bonne opération qui permet d’engranger rapidement une plus-value ou de limiter les frais d’entrée. Pour faire le bon choix, il faut compare les prix de subscription avec les valeurs de reconstitution qui sont calculées chaque année à partir des valeurs d’expertises du patrimoine immobilier de chaque SCPI.

Les sociétés de management sont autorisées à faire fluctuer le prix des parts de SCPI de plus ou moins 10% par rapport à leur valeur de reconstitution. Il faut danc generale que la valeur de reconstitution de vienne supérieure de plus de 10% au prix de subscription de la part pour qu’une hausse du prix soit appliquée.

Dans le contexte économique actuel très incertain pour la croissance et de perspective de remontée durable des taux d’intérêt, choisir une SCPI whose subscription price is discounted in relation to its value of reconstitution allows aussi de dispose d’une margin de sécurité en cas de baisse du marché immobilier qui pourrait entrainer une dépréciation du prix des parts.

75 SCPI passées au crible

L’observatoire des SCPI de la platforme d’épargne en ligne Linxea s’était déjà penché sur la valeur du patrimoine immobilier des SCPI l’été dernier et, bonne surprise, observe un an plus tard une nouvelle progression généralisée des valeurs de reconstitution established au 31 décembre 2021. Cette progression est mesurée en moyenne à +1.57% pour les principales SCPI du marché (75 SCPI studies). The strongest increase was observed for the SCPI trade category (+2.45% compared to the end of 2020).

This study confirms that this year still has a majority discount situation for the main SCPI of the market with, on average, a lower share price of 3.71% to their reconstitution value. « This means that the underwriters are buying their shares today at an average of 3.71% less than the real value of the goods. », summarizes Pierre Garin, Directeur du pôle immobilier de Linxea.

An average discount of 3.71%

Ce sont les SCPI diversifiées qui connairent en moyenne la cote la plus importante, avec -4.23%. Linxea notes that the residential sector, which avait de loin la decote la plus forte l’an dernier, est « reentré dans le rang » avec tout de même encore une decote moyenne de -3.25%. Linxea points out that this category is probably more affected than the other sectors by the increase in rates that directly influence the price of residential real estate.

Parmi toutes ces SCPI analyzed by Linxea, une quinzaine stand out with a reconstitution value that exceeds more than 7% of the share price.

The SCPI affichant les plus fortes decotes d’après le classement de Linxea :

Residential :

– Novapierre Résidentiel (Paref Gestion) : 7.05%

Diversified :

– Cap Foncières & Territoires (Foncières et Territoires) : 7.4%

– Epargne Pierre (Atland Voisin) : 7.2%

– Fair Invest (Norma Capital) : 7.2%

– LF Opportunité Immo (La Française AM) : 9.7%

– Sélectipierre 2 (Fiducial Gérance) : 9.9%

Specialized :

– Foncières des praticiens (Foncière Magellan) : 7.6%

Bureaux :

– Elialys (Advenis) : 7.6%

– Epargne Foncière (La Française AM) : 9%

– LF Europimmo (La Française AM) : 9.1%

– LF Grand Paris Patrimoine (La Française AM) : 8.9%

– Selectinvest (La Française AM) : 9.4%

Commerces :

– Novapierre 1 (Paref Gestion) : 8.1%

– Novapierre Allemagne (Paref Gestion) : 9.4%

– Novapierre Allemagne 2 (Paref Gestion) : 9.7%

6 SCPI with discounts close to 10%

Si on ne devait retenir que les plus fortes décotes susceptible d’entraîner une next hausse du prix des parts, il y aurait donc 6 SCPI affichant plus de 9% de décote : LF Opportunité Immo (La Française AM), Sélectipierre 2 (Fiducial Gérance ), Selectinvest (La Française AM), Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 (Paref Gestion) ou encore LF Europimmo (La Française AM).

Pour bien illustrer cette bonne santé de la valorisation des SCPI, on peut ajouter que 32 SCPI, soit plus de 40% de l’écontillon, affichent des decotes d’au moins 5%. « Avec une hausse généralisée des valeurs d’expertise, la situation s’est encore ameliorée par rapport à l’an dernier. Cela s’est d’ailleurs traduit par de nombreuses augmentations de prix de part sur ce premier semestre 2022. Si l’environnement comporte des menaces reales (inflation, hausse des taux…), les SCPI abordrent le deuxième semestre de 2022 dans une forme encore meilleure que l’an dernier. Ainsi l’écart growing entre les valeurs de reconstitution et les prix de permet d’être optimist sur l’évolution de ces derniers, des écarts qui poignant également de matelas d’amortissement in cas de baisse generalisée de l’immobilier suite à la hausse des taux actuels », concludes Pierre Garin.

Quelques surévaluations

A l’inverse, l’étude de Linxea montre que 15 SCPI affichent un prix de part supérieur à leur valeur de reconstitution (un ratio similaire à l’an dernier). Ces surévaluations sont la plupart du temps minores, around 2% on average, sauf pour la SCPI Patrimmo Commerce (Primonial REIM) où elle avoisine les avoisine les d’écart, ce qui peut laisser presager une baisse du prix de la part à court terme.


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