les taux montent, le nombre de prêts chute

Le marché du crédit immobilier serait-il en train the changer de nature ? Les premiers signaux d’une transformation profonde du marché, sur fond de hausse des taux, d’incertitudes économiques et de contraintes imposées aux banques en matière d’octroi de credit, semblent se confirmer mois après mois.

Selon la dernière étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la hausse sur les crédits immobiliers s’est brusquement accélérée en mai. Le taux moyen (hors assurance et sûretés) atteint ainsi 1.38%, contre 1.28% and avril, avec une durée moyenne des prêts plus longue de deux mois à 240 mois. Ce taux moyen frôle les 1,5% sur les credits de plus de 25 ans.

Au total, souligne l’Observatoire, la progression des taux et nettement plus rapide depuis trois mois, the 32 points de base depuis décembre 2021, une hausse qui reste cependant nettement inférieure à celle de l’inflation (+139 points de base) ou de l’OAT à dix ans (+146 points de base). And clair, les banques se sont attachées à amortir le choc de la boom des taux sur leur offre de credit. La totalité des emprunteurs bénéficient donc toujours de taux de crédit très largement inferiors à l’inflation, une situation inédite depuis la fin des années cinquante.

Taux d’usure dans le collimateur

Les banques sont également bridées dans leur capacity with augmenter leurs barèmes par le taux d’usure, actuellement de 2.40 % sur les credits de plus de 20 ans. Révisé chaque trimestre par la Banque de France sur la base du taux moyen effectif pratiqué par les banques lors du trimestre précédent, intègre le prix de l’assurance emprunteur, ce taux d’usure limite d’autant lplus la possibilité banque possibilité , à moins d’exclure du crédit immobilier les files les plus fragiles. Entre la « vente à perte » (cot du risk et coût du refinancement) et le taux d’usure, la margin de manœuvre des banques est de plus en plus étroite.

C’est d’ailleurs ce que dénoncent certains banquiers et courtiers qui pronent une reforme du taux de l’usure. Selon l’agence AEF, Bercy ne serait pas fermé à l’idée d’une évolution législative et le governor de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a reconnu mardi, lors de la presentation du rapport annuel de l’ACPR, que « le sujet est plus sensible dans la phase de taux des taux que nous vivons actuellement ». Certains professionnels avancent notamment la proposition d’exure le coût de l’assurance-emprunteur du calcul du taux de l’usure.

Effet d’éviction

Pour l’Observatoire, l’allongement de la durée moyenne d’un crédit (à 20 ans) – deux tiers des credits accordés sont d’une durée supérieure à 20 ans – a permis d’amortir à la fois l’augmentation des prix de l’immobilier mais aussi la contrainte imposée aux banques de respecter un taux d’effort (cash on delivery sur revenu) des nouveaux emprunteurs sous le seuil des 35%. Mais, souligne l’Observatoire, le marché du crédit immobilier continuous de se dégrader, surtout depuis le début de la guerre en Ukraine.

Sur trois mois glissants (mars à mai), la production a chuté de 14 %, en volume et en valeur. Le nombre de prêts retrouve son level de septembre 2020 (and premiere sortie de confinement) ou du printemps 2015. En mai, le nombre de credits a meme chuté de 27% en glissement annuel (-20% pour la production).

Hausse de la part des menages aisés

« Depuis mars, la transformation des clientèles est plus marquée (…) et la part des ménages aisés se renforce », indique l’Observatoire dance sa note. Ainsi, le coût moyen d’une opération immobilière augmente fortement (the 8.4% depuis le début de l’année, en glissement annuel).

Autrement dit, les ménages les plus modestes voient les portes du crédit immobilier se refermer alors que les projets immobiliers des ménages les plus aisés sont de plus en plus chers. Un effet d’éviction que contestent les pouvoirs publics et la Banque de France, du moins comme conséquence de la réglementation du Haut conseil de stabilité Financière (HSCF). Même sur la question du taux d’usure, le governor de la Banque de France ne voit pas encore « d’evidence »