Taxation des loyers réels: quels bailleurs y perdraient le plus?

Alors qu’actuellement, les revenus issus de la location à une personne physique (qui n’exerce pas son activité professionnelle dans les lieux) sont taxés sur la base du revenu cadastral, ils seraient taxés sur la base des loyers réellement perçus (comme c’est déjà le cas pour les biens loués à des personnes morales ou a des personnes physiques qui y exercent leur activité professionnelle). Cela “aurait un impact négatif pour tous les propriétaires bailleurs”, concède l’avocat tax expert Aurélien Bortolotti, “puisqu’ils seraient tous plus taxés qu’actuellement“. Details.



“La taxation des loyers réels aurait un impact négatif pour tous les propriétaires bailleurs.”

Aurelien Bortolotti

lawyer tax specialist

System current

“Il existe deux façons de taxer les revenus locatifs, selon que vous louez l’immeuble à un prive pour y vivre ou que vous le louez (partiellement) à un professionnel, qui y exercise sa profession, par exemple en tant qu’indépendant” , explique l’avocat.

  • Bien loué a private person

Si le bien est loué at a private, vous serez imposé sur la base du montant du revenu cadastral (RC) indexé et majoré de 40%. Étant donné que les revenus immobiliers sont ajoutés aux autres revenus, ils son taxés à votre taux marginal, c’est-à-dire à votre taux d’imposition le plus élevé. Ce taux grimpe rapidement et atteint 50% pour la tranche de revenus supérieure à 41,360 euros annuels (revenue 2022).

Dans le cas d’un apartment dont le revenu cadastral s’élève à 1,000 euros, sur la base du coefficient d’indexation 2022 de 1,9084, le RC indexé s’élève à 1,908 euros. Ce montant, majoré de 40% (x 1.4), constitue une base imposable the 2,672 euros† Le montant de l’impôt final s’élève alors à 1,336 euros si le taux d’imposition marginal est de 50%.

Si vous louez un bien meublé, le calcul diffère puisque, aux yeux du fisc, vous percevez des revenus immobiliers et des revenus mobiliers. Anytime fixez vous-même, dans le contrat de bail, la partie immobilière et la partie mobilière, soit le fisc part du principle que 40% du loyer portent sur les furniture et 60% sur l’immeuble. Du loyer perçu sur les meubles sont deduits flat rate 50% de frais; le solde est imposé distinctement at 30%.

  • Bien loué a un professionnel


“Le professionnel peut déduire son loyer: ce que le fisc tend d’une main, il le reprend de l’autre.”

Aurelien Bortolotti

lawyer tax specialist

Si vous louez votre bien à un professionnel, il peut y affecter (partiellement) son activité. Dance le cas d’une affectation total, vous serez, en tant que propriétaire bailleur, imposé sur la base du loyer net real, “car le professionnel va déduire son loyer. Ce que le fisc tend d’une main, il le reprend de l’autre”, explique Aurélien Bortolotti.

“Le bailleur est donc taxé sur le loyer réellement perçu moins le forfait de 40%sachant que ce forfait de ne peut pas dépasser 2/3 du revenu cadastral revalorisé”, explique le fiscaliste.

Ainsi, si le loyer est de 1,000 euros, vous avez perçu 12,000 euros per an. Vous pouvez retirer 40% de frais, anyway 4,800 euros. Mais étant donné que le RC revalorisé atteint 4,860 euros (avec un coefficient de 4,86 ​​and 2022), vous ne pouvez déduire que 3,240 euros (2/3 de 4,860 euros). “Dans notre cas, le bailleur sera imposé sur 8,760 euros. Avec un taux d’imposition marginal de 50%, le montant de l’impôt final s’élève at 4,380 euros“, explique encore l’avocat.

Sur la base des loyers reals

Si le gouvernement décide d’introduire la taxation des loyers réels, bien qu’on ne connaisse encore rien du futur fashion the calculation, “on peut supposer qu’il sera identique à celui actuellement appliqué aux locations à des fins professionnelles† Sinon, l’executif devra present un nouveau mode de calcul et le justifier”, indique Aurélien Bortolotti.

Or, dans notre exemple, on constate que, pour le même loyer et le même RC, le bailleur est taxé sur une base imposable netment plus élevée dans le cas de la taxation des loyers réels (8,760 euros) que sur la base du revenu cadastral (2,672 euros). Cela le fait en outre grimper plus rapidement dans les tranches (et donc les taux) d’imposition. and bref, son impôt final sera, quoi qu’il arrive, plus élevé.



“Une telle réforme rétablirait une forme d’égalité vers le haut pour les bailleurs qui louent à des professionnels.”

Aurelien Bortolotti

lawyer tax specialist

“Si la taxation des loyers réels devait devenir effective, la logique selon laquelle le fisc permet au professionnel de déduire son loyer mais taxe davantage le propriétaire en contrepartie n’existe plus, car le locataire Privé ne peut pas deduire sonit loyquer. ‘une famille ne déduise pas son loyer n’engendre pas de perte de receipts pour l’État: il n’y aura pas de déduction possible, et le propriétaire sera en outre taxé plus lourdement. Seul l’Etat y gagne“, explique Aurélien Bortolotti, pour qui une telle mesure “rétablit une forme d’égalité vers le haut pour les bailleurs qui louent à des professionnels. Ce sont les seuls qui ne seraient pas penalisés”.

Un propriétaire pourrait des lors avoir moins de réticences à louer son bien à un professionnel. “Alors qu’actuellement, il vaut mieux louer at a private pour être moins taxé, ce ne serait plus le cas a l’avenir. Les bailleurs risquent de louer de plus and plus à des professionnels. D’autant plus qu’en cas d’insolvabilité, on ne peut rien récupérer pour les prives, excepté la Garantie locative, alors que, pour une société qui fait faillite, le bailleur a un privilège sur tous les biens meubles de l’immeuble . fine, cela pourrait conduire à retirer des biens du marché locatif Privé et menacer l’accès au logement“, s’inquiete-t-il.

Les communes côtières moins impactées



“Les bailleurs d’un bien dont le RC est bas, mais dont les loyers sont hauts, y perdraient plus que les bailleurs dont le RC est élevé, mais les loyers bas.”

Alexandre Verdonck

fondateur de Smartblock

Si aucun bailleur ne sortirait gagnant de ce changement de fiscalité, certains auraient cependant plus à y perdre que d’autres. The fait, “les propriétaires d’un bien dont le revenu cadastral est bas, mais dont les loyers sont hauts y perdraient plus que les bailleurs dont le RC est élevé, mais les loyers bas”, explique Alexandre Verdonck, fondateur de Smartblock, société d’analyses de données immobilières. Selon lazy, on peut identifier ces bailleurs selon la localization de leur bien. Par exemple, “le Hainaut et la province de Luxembourg présentent des RC très faibles en comparaison des loyers réels. Ces provinces sont donc largement favorisées fiscalment dans le mode de calcul actuel, alors que Bruxelles et la Côte belge présentent des RC élevés loyer’s reals”.

“En estimant le RC par mètre carré habitable sur la base du RC moyen par commune, cela permet de comparer des biens de tailles et de natures différentes”, explique Alexandre Verdonck, qui compare ensuite ce RC/m² aux loyers réels. Parmi les communes qui devraient y perdre moins que les autres en cas de reforme de la fiscalité, Smartblock a recensé La PanneOstendMiddelkerkewaterloo old encore Molenbeek-Saint-Jean† A contrario, les communes qui y perdraient le plus sont celles affichant un RC très bas, mais des loyers proportionnellement hauts, comme MessinesHonnellesAlveringemBrunehaut old encore Hill Country

Emprunter permet aussi d’alléger la fiscalité

Le propriétaire bailleur qui a contracté un crédit hypothécaire pour financer une partie de l’achat de son bien donné en location peut intégralement déduire les intérêts payés du revenu immobilier imposable.

Si la taxation des loyers réellement perçus devait être introduite à l’avenir pour tous les bailleurs, ceux qui ont un emprunt seraient donc “moins” pénalisés que ceux qui n’en ont pas, puisque “la déduction ordinaire d’intérêts permet de réduire la base imposable et donc de grimper moins vite dans les tranches d’imposition”, explique l’avocat fiscaliste Aurélien Bortolotti. Mais cet avantage fiscal ne compensera pas pour autant cette réforme de la taxation des revenus immobiliers. “Car avec des taux relativement bas ou si montant emprunté n’est pas très élevé, cela n’aura comme effet que de diminuer légèrement la charge fiscal qui sera, quoi qu’il arrive, alourdie and cas de taxation des revenus réels.”

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